ПВЗ, Аптека или Кладовка: Куда Инвестировать в 2026 году? (Сергей Макаров)

Однокомнатная квартира в Москве с учётом аренды принесла инвестору 0,3% годовых за три года — с 2022 по 2025. Сергей Макаров — риэлтор из семьи основателя одного из первых агентств недвижимости в Хабаровске — раньше занимался только жильём. Полтора года назад он полностью ушёл в кладовки. В выпуске: честная доходность жилой и коммерческой недвижимости, откаты риэлторов и топ-4 арендатора для готового арендного бизнеса. 🔥 Подписывайтесь на Telegram-канал «Иванов Максим | Доходная недвижимость» — там разборы реальных объектов с цифрами и стратегии, которые работают в 2026 году: 👉 https://t.me/ivanovmaksim_estate Сергей Макаров — эксперт по коммерческой недвижимости и self storage, ранее занимался жилой недвижимостью: 👉 Telegram: t.me/sm_vestate 👉 YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCXmd8zi_kc4NmktkgPvN4Qw 00:00 Что будет в выпуске? 00:42 Переезд из Хабаровска в Москву за женой-волейболисткой 03:41 Первый бизнес: франшиза мойки Fast and Shine 05:26 Почему мойка не взлетела — совет отца пойти в недвижимость 06:52 Юрфак, стажировка в агентстве отца 08:22 Коммуналки в Петербурге и деление квартир на студии 11:35 Своё агентство по франшизе — и самостоятельное плавание 13:39 Почему ушёл из жилья в коммерческую недвижимость 17:58 Риэлторы vs эксперты: кто такие «сказочники» 20:52 Как агенты обманывают на комиссии при торге 24:08 Кейс продажи квартиры: подготовка и аукцион покупателей 28:48 Топ-4 арендатора для ГАБ 29:53 №1 Продуктовый ритейл: бюджеты и «письма счастья» 32:15 №2 Аптеки: топовые сети и индексация 34:09 №3 ПВЗ Wildberries и Ozon: почему изменил мнение 38:38 Бюджеты для покупки готового ПВЗ 39:28 №4 Кладовки: почему полюбил формат больше остальных 43:24 Почему выбрал оператора Складно 47:23 Фишки Складно: посуточная аренда и динамическая цена 49:23 Замочки, камеры и собаки: безопасность кладовок 52:04 Доходность жилья: 0,3% за 3 года 59:01 Окупаемость кладовок в Москве и регионах 1:02:18 Кладовки в регионах: опыт Хабаровска 1:06:43 Главный риск кладовок — и как его снизить 1:09:45 Книга Сергея про self storage и розыгрыш 1:11:48 Блиц: книга, фильм, совет себе в 20 лет Что внутри этого выпуска: – Путь Сергея: из Хабаровска в self storage. Сергей переехал в Москву в 2010 году вслед за женой-волейболисткой. Недвижимостью увлёкся с детства — отец был одним из соучредителей одного из первых агентств недвижимости в Хабаровске. Первым бизнесом стала франшиза мойки автомобилей, которая не выжила из-за сезонности. Вспомнив совет отца, Сергей начал скупать коммуналки в Петербурге и делить их на студии, а сейчас полностью ушёл из жилья в кладовки. – Риэлтор или «сказочник»: как работают комиссии. Сергей отличает агента, который отстаивает интересы клиента, от «сказочника» — случайного человека в профессии. Он раскрывает схему: агент покупателя уговаривает продавца снизить цену «правильными аргументами», а сам получает комиссию в разы больше заявленной. В качественном агентстве продавец получает письменное обоснование цены по реальным сделкам в доме и районе, а не по завышенным объявлениям. – Топ-4 арендатора для ГАБ и сколько на них нужно денег. Продуктовый ритейл требует от 45–50 млн в ближнем Подмосковье и от 70 млн в Москве, полноформатный магазин — от 100 млн. Аптеки топового уровня доступны от 30 млн с окупаемостью 10–10,5 лет. ПВЗ Wildberries и Ozon Сергей раньше считал ненадёжными, но изменил мнение, разобравшись в разнице между точками франчайзи-партнёров и головной компании. Бюджет на готовый ПВЗ в Москве — от 20–25 млн. – Почему кладовки обошли остальных арендаторов. Главный плюс — отсутствие зависимости от человеческого фактора: не нужно «дружить» с менеджером сети, а при выезде арендатора теряется не весь доход, а часть ячеек. Оператора Складно Сергей выбрал после объезда 20+ объектов — убедила планировка пространства: мезонины, ячейки под лестницами. Из фишек отмечает посуточную аренду, динамическое ценообразование, раннюю индексацию, электронные замки и собак для проверки на запрещённые вложения. – Доходность и риски: жильё против кладовок. По данным аналитиков, доходность однушки в Москве с арендой за 2022–2025 годы — всего 0,3%. При долгосрочной аренде Сергей оценивает доходность жилья в 4–5% годовых, при посуточной с управляющей компанией — около 10%. Кладовки окупаются за 7,5–8 лет в Москве и 5,5–6 лет в регионах, а благодаря индексации на 20–25% реальный срок сокращается до 4–5 лет. Главный риск — кладовки в России пока не регулируются законом; безопаснее открываться на первых этажах, а не в подвалах. Напишите в комментариях: вы бы вложили в квартиру для сдачи в аренду или в кладовку с индексацией? Какая доходность кажется вам реальной? Подписывайся на канал — здесь выходят честные разговоры про недвижимость и инвестиции с практиками рынка. Новые выпуски регулярно — жми на колокольчик. С вами был Максим Иванов. Считайте свою доходность сами — и не верьте цифрам без расчёта.