Рассрочка на квартиру в новостройке может перестать быть безусловно доступной для всех покупателей. Обсуждается возможный лимит, при котором до 25% квартир в одном жилом комплексе смогут продаваться с оплатой частями.
На первый взгляд звучит странно. Почему застройщику нельзя просто продавать квартиры в рассрочку всем, кто готов внести первоначальный взнос? Ведь это удобно для покупателя и помогает девелоперу быстрее заключать сделки.
Но квартира в рассрочку — это не те же деньги, что квартира, оплаченная сразу или купленная в ипотеку.
Стройка идет сегодня. Застройщику нужно платить подрядчикам, закупать материалы, содержать строительную площадку, выполнять обязательства перед банком. А деньги по рассрочке поступают постепенно, часть сейчас, часть через несколько месяцев, а иногда остаток — уже ближе к сдаче дома.
Для покупателя это комфортный вариант. Можно зафиксировать цену квартиры, внести первый взнос, продать имеющуюся недвижимость или дождаться поступления денег от бизнеса. Но для застройщика большое количество рассрочек может означать кассовый разрыв, квартир продано много, договоров подписано еще больше, а свободных денег на текущие расходы недостаточно.
Именно поэтому лимит в 25%, вероятно, нужен прежде всего банкам и системе проектного финансирования. Банку важно, чтобы у девелопера был стабильный денежный поток, а не только красивые цифры в отчете о продажах. Потому что подрядчик, к сожалению, не принимает оплату словами о том, что деньги точно будут, но немного позже.
Однако у такой меры есть и обратная сторона.
Главный вопрос заключается в том, кто именно займет эти 25%.
Если правила будут непрозрачными, лимит могут быстро занять бронирования, инвесторы, брокеры, риелторы или аффилированные покупатели. И тогда человек, который действительно хочет купить квартиру для себя и готов платить по графику, может просто не попасть в квоту.
Он придет в офис продаж, выберет планировку, рассчитает первоначальный взнос — и услышит, что рассрочка по этому корпусу закончилась, зато есть ипотека.
Поэтому важна не только сама цифра 25%, но и правила контроля. Нужно понимать, какие договоры будут учитывать, войдут ли в лимит бронирования, будет ли покупателю видно, сколько квартир уже продано в рассрочку, а также где появится эта информация, например в ЕИСЖС или на «Наш.дом.рф».
Пока окончательные правила не опубликованы, делать выводы рано. Но покупателям, для которых рассрочка принципиальна, уже стоит внимательнее смотреть условия конкретного проекта и не откладывать решение надолго.
Похоже, рассрочка не исчезнет. Но она может стать дефицитной опцией, почти как квартира с хорошим видом, адекватной ценой и без колонны посреди гостиной.
Запись на консультацию @mpcnslt_bot
Сайт https://mpcnslt.ru/about
При стоимости квартиры в 20 000 000 рублей разбивка платежа на три года неизбежно приводит к крайне высокой ежемесячной нагрузке. Даже если предположить первоначальный взнос в размере 5 000 000 рублей, оставшиеся 15 000 000 рублей, распределённые на 36 месяцев, дают платеж около 417 000 рублей в месяц — что в 3–4 раза превышает комфортный для среднестатистической семьи уровень в 100 000–150 000 рублей.
Очевидно, что такие суммы непосильны для подавляющего большинства покупателей. Поэтому застройщик, как правило, предлагает не «чистую» рассрочку, а схему с отсроченным большим платежом. Вначале вносятся относительно комфортные для клиента суммы, а финальный остаток предполагается выплатить в конце срока.
Однако на практике этот остаток настолько велик, что единственным реальным способом его погашения становится последующее перекредитование — то есть переход на ипотеку. Но здесь возникают существенные риски: заёмщик должен будет не только получить одобрение банка через три года, но и принять на себя процентную ставку, которая может оказаться выше текущей. При этом сама цена квартиры, скорее всего, не изменится, а значит, вся дополнительная финансовая нагрузка ляжет именно на покупателя.
Таким образом, трёхлетняя рассрочка — это фактически отсрочка с обязательным переходом на ипотеку, что сопряжено с высокими рисками в будущем. Изначально комфортные условия лишь маскируют будущий финансовый вызов, который потребует от покупателя значительно больших затрат и стабильного дохода на долгосрочную перспективу.
Запись на консультацию через бот @mpcnslt_bot
Сайт https://mpcnslt.ru/about
Запись на консультацию через бот @mpcnslt_bot
Сайт https://mpcnslt.ru/about
ТГК https://t.me/mpcnslt
Напоминаю о текущей ситуации: застройщик сегодня имеет право (но не обязан) расторгнуть договор долевого участия, если вы не оплатили его цену полностью. И вот предлагается новый законопроект… А по сути — всё остаётся по‑прежнему. Механизма выхода из ДДУ для дольщика, который не рассчитался за квартиру, так и нет.
Что получается на практике?
Застройщик может бесконечно накапливать неустойку, требовать штрафные санкции, проценты — и даже не обращаться в суд. А если и обратится, то суд вполне может взыскать, скажем, 20 миллионов рублей. Понятно, что дольщик с такими долгами никогда не расплатится. Дальше — решение суда, банк, потеря квартиры… И всё это по «новому» законопроекту, который по‑хорошему ничего не меняет, а лишь добавляет застройщику дополнительные права и штрафные санкции в его пользу.
Законопроект сырой! Его нужно дорабатывать и прописывать реальный механизм выхода для дольщика. Предлагаю простую схему: если участник ДДУ в течение, скажем, четырёх месяцев не внёс платежи и не может этого сделать, он пишет заявление о расторжении договора. Застройщик ОБЯЗАН расторгнуть ДДУ и вернуть первоначальный взнос, но за минусом своих документально подтверждённых издержек и убытков. И никаких «бесконечных» неустоек!
Пока же законопроект в нынешнем виде — это путь в никуда. Давайте требовать доработки и чёткого механизма, защищающего обе стороны, а не только застройщика.
Запись на консультацию через бот @mpcnslt_bot
Сайт https://mpcnslt.ru/about
Запись на консультацию через бот @mpcnslt_bot
Сайт https://mpcnslt.ru/about
ТГК https://t.me/mpcnslt
ТГК: РОМАН МИНАСЯН | МР КОНСАЛТИНГ
ТГК: РОМАН МИНАСЯН MP КОНСАЛТИНГ
ТГК: РОМАН МИНАСЯН | МР КОНСАЛТИНГ
https://mpcnslt.ru/about
Иногда все выглядит так -﹥ стороны подписали договор, подали документы, уже планируют переезд и вдруг одному из участников становится понятно, что сделка ему явно не на пользу....и что же делать?
Деньги большие, квартира в Москве, отступать страшно. Но закон все-таки оставляет варианты, как остановить и даже «откатить» такую сделку.
Когда договор можно остановить без войны
Бывает, что и продавец, и покупатель трезво оценивают ситуацию и понимают: продолжать невыгодно обоим. Покупатель, например, не может выйти на одобренную ипотеку, продавец нашел более выгодный вариант или всплыли обстоятельства, которые никто не учитывал.
В таких случаях стороны садятся за стол и
оформляют соглашение о расторжении в той же форме, что и договор;
честно прописывают, кто сколько возвращает, в какие сроки, как передается квартира обратно;
подают документы в Росреестр через московский МФЦ, если право уже регистрировалось.
Через 1–3 недели записи в ЕГРН меняются, каждый остается при своем, без исков, обеспечительных мер и блокированных счетов.
Когда без суда уже не обойтись
Куда сложнее, когда одна сторона «передумала», а вторая отказываться от сделки не собирается.
Здесь уже работают только жесткие основания, а не эмоции.
В московские суды чаще всего попадают такие истории
покупатель не платит за квартиру или уходит в серьезную просрочку;
у квартиры обнаруживаются существенные недостатки или скрытые проблемы, о которых покупателя не предупреждали;
продавец тянет с передачей квартиры, не выходит на подписание акта приема-передачи, фактически блокируя завершение сделки.
С формулой «я передумал» в районный суд Москвы приходить бессмысленно, потому что такие иски Мосгорсуд стабильно разворачивает обратно к реальности: нет нарушений и доказательств, значит нет и расторжения.
Как выглядит путь через суд в Москве
Сценарий обычно один и тот же. Сторона, которая хочет разорвать сделку, сначала пишет оппоненту письменное предложение расторгнуть договор, ведь досудебный порядок никто не отменял.
Ответа нет или пришел отказ, тогда начинается судебная история.
Что приходится делать:
подавать иск в районный суд по месту нахождения квартиры;
тащить в дело все - квитанции, переписку, акты, экспертизы, любые доказательства того, что условия договора нарушены существенно;
ждать, пока суд вынесет решение, Мосгорсуд рассмотрит апелляцию, а приставы не вмешаются в вашу финансовую жизнь.
Только после вступления решения в силу можно вернуться в МФЦ Москвы и через Росреестр поменять записи в ЕГРН, фактически «развернув» сделку.
На все уходит 3–5 месяцев, а в сложных делах и дольше.
Отдельная боль это ипотечные сделки
Если квартира куплена на ипотечные деньги, в истории появляется третий игрок - банк.
И тут забыть про него просто не получится: кредит, залог, эскроу - все это завязано на ДКП.
Чтобы расторгнуть такую сделку, стороне приходится:
согласовывать с банком, как будут возвращаться деньги и что будет с кредитом;
подписывать дополнительные соглашения к кредитным и залоговым документам;
только после этого выходить на соглашение о расторжении и регистрацию изменений в Росреестре Москвы.
Попытки «просто расторгнуть» без банка обычно заканчиваются новым витком споров и еще большим количеством проблем.
Как не довести до суда и блокированных счетов
Самый неприятный сценарий, когда договор уже есть, квартира на подходе, а стороны вместо передачи ключей годами ходят по московским судам.
Чтобы не оказаться в такой истории, на этапе подготовки сделки стоит:
проверять объект и продавца по выписке ЕГРН и открытым данным;
четко прописывать в договоре порядок расчетов, сроки передачи квартиры и последствия нарушений, а не надеяться на «потом договоримся»;
фиксировать все договоренности на бумаге и вовремя подписывать акт приема-передачи.
Если же конфликт уже начался, лучше вовремя привести в дело профильного юриста по московским сделкам, чем годами ждать, пока суды и приставы сами расставят точки над «i» за ваш счет.
Зачем вам нужен юрист?
Часто слышу «Я сам разберусь. Там ведь все понятно написано в договоре»
Понятно, пока все хорошо. Как только что-то идет не так, оказывается, что «понятный» договор можно прочитать тремя разными способами. И другая сторона уже читает его в свою пользу.
Юрист нужен не для того, чтобы «защититься от всего» или «выиграть любой суд». Юрист нужен, чтобы вы понимали, что реально происходит с вашей ситуацией.
На каждой консультации с клиентом, я проговариваю есть ли смысл двигаться дальше.
Не все споры стоят времени и денег. Иногда лучший совет заключается в том, что вообще лучше не идти в суд, а договориться. Или просто отпустить. Я скажу честно, даже если это не то, что вы хотите услышать.
На консультации я объясняю, чего вы на самом деле можете добиться.
Люди часто или недооценивают свои шансы, или переоценивают. Реалистичный ориентир с самого начала сохраняет нервы и деньги.
Консультация - это конкретный следующий шаг для вашей ситуации.
Юрист - это не скорая помощь, которую вызывают в последний момент. Это человек, которого лучше подключить до того, как ситуация стала неуправляемой.
Если у вас есть спор, долг, проблема с договором или просто тревожное ощущение, что «что-то идет не так» - напишите. Разберемся вместе.
https://mpcnslt.ru/about