От теории к практике.
Ранее разбирал квартиру в Южно-Сахалинске. Новый строящийся район Уюн-Парк, застройщик — ПИК.
Кто-то купил квартиру в ипотеку и не справился с обязательствами. Квартира вышла на торги.
Как двигалась цена:
🔹 Старт — 9,5 млн ₽
🔹 Снижалась до 6,5 млн ₽
🔹 На крайнем этапе — приобретена за 6 424 000 ₽
🔹 Был один участник
Что важно понимать по стратегии выхода:
Да, застройщик реализует такие квартиры от 10 млн ₽. Но у него есть льготная ипотека.
Мы бы реализовывали эту квартиру уже как вторичку. Наш покупатель условий застройщика не получит.
Поэтому реальная цена быстрой сделки на этом объекте — 8 млн ₽.
Я регулярно делаю разборы интересных объектов с цифрами, стратегиями входа и выхода.
Такие сделки сопровождаю под ключ.
Кто хочет зарабатывать или создать объект недвижимости с регулярным доходом — пиши в личные сообщения: https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy
Условия обсуждаем индивидуально.
Что имеем:
🔹 Объект разыгран
🔹 Три претендента
🔹 Максимальная цена победителя — 10 127 000 ₽
🔹 Это 63 300 ₽ за м²
Две стратегии, которые я закладывал:
Стратегия 1 — сдача в аренду
Арендная плата не менее 200 000 ₽/мес
Окупаемость объекта — 4 года
Стратегия 2 — перепродажа
Цена реализации — не менее 100 000 ₽/м²
Доходность — от 50% на вложенные деньги
Срок сделки — от 3 до 12 месяцев (годовые считаются на выходе)
Это реальная практика.
Я регулярно выкупаю объекты недвижимости с торгов и захожу в свои инвестпроекты. И делаю обзоры на канале.
Если заинтересовало — пиши в личные сообщения: https://t.me/cms_kapital. Обсудим условия совместного инвестирования или подбор объекта под задачу создания арендной доходной недвижимости.
Как на квартирах зарабатывать от 30% годовых?
Покажу на конкретном объекте.
Что за лот:
🔹 Двухкомнатная квартира
🔹 48,7 м²
🔹 Южно-Сахалинск, новый район Уюн-Парк
🔹 Застройщик — ПИК
🔹 Отделка White Box (предчистовая)
🔹 Планировка уже сделана
Что показывает анализ рынка:
Застройщик реализует такие объекты в этом районе от 10 млн ₽.
С Южно-Сахалинском я работаю успешно. Есть реализованные объекты с хорошей маржинальностью.
Цифры по сделке:
Цена входа — 6,5 млн ₽ Прогнозируемая доходность — 30% на вложенный капитал Срок реализации — от 3 до 12 месяцев
Если хочешь правильно заходить в подобные объекты, разработать стратегию, понимать риски и знать, как выходить с прогнозируемой маржинальностью — пиши мне слово «Южно-Сахалинск» в личку.
📌 @cms_kapital
Купил дешевле — заработал больше.
Это не совсем так.
Прибыль собирается по всей цепочке.
1. При правильных улучшениях. Не любых. А тех, что повышают цену, сокращают срок или расширяют круг покупателей. Дорогая отделка под свой вкус — это не улучшение. Это расход.
2. При сокращении срока экспозиции. Заработать 5 миллионов за полгода и 5 миллионов за 3 года — это разные сделки. Даже если цифра одинаковая.
3. При обоснованной цене выхода. Не «продам за сколько хочу», а «продам за сколько реально уйдёт». Разница между этими двумя цифрами — 20–40%.
4. При контроле сметы. Смета — та строка, которая чаще всего выходит за план. Если ремонт вырос на 20–30% — весь дисконт, ради которого покупали, растворился.
5. При правильном выборе сценария выхода. Один объект — один сценарий. Другой — три-четыре сценария. И это меняет всю экономику сделки ещё до покупки.
Можно купить очень дёшево и потерять всё на ремонте.
Можно войти дороже и быстрее вернуть капитал.
Я сравниваю не цену лота. Я сравниваю весь путь от покупки до выхода.
Полный разбор трёх офисов с торгов по этой системе — на канале.
📌 Пришли свой объект на предварительную оценку в Telegram: https://t.me/cms_kapital
Три офиса с торгов.
Одинаковый профиль сделки. Три разных результата.
Почему так?
Объект №1. Максимальный дисконт — и максимальный объём работ. Весь запас на цене легко уходит в ремонт.
Объект №2. Дороже на входе — но помещение уже готово. Прибыль в рублях меньше. А капитал возвращается быстрее.
Объект №3. Самый дорогой. Дисконт меньше всех. Но у него несколько сценариев выхода — а значит и понятная ликвидность.
Три сделки. Три победителя:
🟢 По прибыли в рублях
🟢 По доходности на капитал
🟢 По скорости возврата и минимальному риску
Слово «выгодный» без уточнения почти ничего не значит.
Выгодный по какому показателю?
Одинаковый дисконт не означает одинаковую прибыль. Результат создаётся не при покупке. Он собирается по всей цепочке: вход → проверка → улучшения → срок → выход.
Можно купить очень дёшево и потерять запас на ремонте.
Можно войти дороже и быстрее вернуть капитал.
Я сравниваю не цену лота. Я сравниваю весь путь от покупки до выхода.
Полный разбор трёх объектов скоро на канале. С реальными цифрами и стрессовыми сценариями.
📌 Ссылка в шапке профиля
Что по объекту:
🔹 Центр Климовска, район с развитой инфраструктурой
🔹 Рядом МФЦ, «Магнит», «Пятёрочка», ПВЗ Ozon и Wildberries, детская поликлиника
🔹 Смешанная застройка: многоквартирные и частные дома
🔹 Близко к ЦКАД и трассе М-4
🔹 Частично укомплектовано офисной мебелью и техникой
Что с ним делать:
Перепродажа с прибылью от разницы в цене.
Арендный бизнес.
Ранее здесь располагалась компания. Сейчас она проходит процедуру банкротства — именно поэтому такой дисконт.
Готов провести консультацию по стратегиям входа и выхода из подобных проектов + расчёту реальной доходности.
Для обсуждения деталей пишите ключевое слово «Климовск» в сообщения.
📌 @cms_kapital
8,5 часов напряжения - один земельный участок - 15 месяце подготовки - и 1 100 000 за АРЕНДУ В ГОД.
Перед аукционом ко мне подошли «местные ребята» с предложением «отойти за вознаграждение». Я отказался.
Дальше - восемь с половиной часов напряжения и вовлеченности, пять допущенных участников, шаг по 3000 рублей. И итог, которого я очень не хотел, но закладывал.
Предыдущие части и полный разбор - в моём Telegram https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy
Как искал этот участок, ставил на учёт, как шёл к торгам, и почему дошёл до конца, несмотря на цену.
Участок без хозяина, без документов, без координат в реестре.
Большинство разворачивается на этом этапе. Я остался.
8 месяцев по Земельному кодексу — схема межевания, постановка на кадастр, заявление в муниципалитет, аренда без торгов.
Никаких связей. Только последовательность шагов.
Показываю как — в канале https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy
Реальный порог входа - от 5 000 рублей. Задаток на первый лот - дешевле ужина в кафе.
Разборы лотов и механика сделок — в Telegram https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy
Сохрани - пригодится, когда снова задумаешься о торгах.
Реальный объект с торгов.
Выехал лично, снял, разобрал.
Почему так дёшево и стоит ли брать — рассказал в Tелеграм канале https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy
Большинство начинают поиск с Тбанкрота. Это ошибка не фатальная, но дорогая.
Агрегаторы показывают лот уже на финальном этапе — когда имущество выставлено на торги. Ты видишь цену, площадь, адрес. Иногда фото. Это поверхностный срез, и на нём принимают решения.
ЕФРСБ — другой уровень.
Это первичный источник, где отражается вся процедура банкротства с самого начала. Не только лот, а всё дело целиком.
Что там есть, чего нет на агрегаторах:
— Реальный отчёт оценщика. Не стартовая цена торгов, а независимая оценка рыночной стоимости. Разница бывает существенной.
— Инвентаризация имущества должника. Иногда в деле несколько объектов, и один из них интереснее того, что уже выставлен.
— Кредиторы и их позиции. Кто стоит за процедурой, насколько они активны, есть ли конфликты между ними.
— Арбитражный управляющий. Его история, репутация, как он ведёт другие дела — это влияет на скорость и чистоту сделки.
— Судебные споры по объекту. Оспаривание сделок, обременения, претензии третьих лиц.
Агрегаторы этого не показывают. Они удобны для поиска и отслеживания лотов — я сам пользуюсь Тбанкротом для этого. Но решение о входе в сделку я принимаю только после того, как прошёлся по ЕФРСБ.
Конкретный пример из практики. Нашёл объект через агрегатор — квартира, цена ниже рынка, район хороший. Зашёл в ЕФРСБ, открыл дело. Увидел активный судебный спор по оспариванию сделки должником — объект может остаться за должником. На агрегаторе этого не было. Не зашёл. Правильно сделал.
Связка такая: агрегатор — для поиска и мониторинга, ЕФРСБ — для оценки реального потенциала и рисков лота. Насколько отлажена эта система у участника торгов, настолько выше его конкурентное преимущество.
Детали своей системы флагов и стоп-факторов в открытом доступе не раскрываю. Я применяю их в сделках, что обеспечивает хорошую доходность моим партнерам в совместных сделках.
Сохрани этот пост — пригодится перед следующей подачей.
Разборы по конкретным лотам — в канале https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy
На торгах. Реальная история
Задаток сгорает не потому, что ты не читал правила. А потому что в моменте ты действуешь по ощущениям, а не по расчёту.
Три ошибки, которые встречаются чаще всего:
1. Азарт вместо стратегии
Заходишь с чёткой максимальной ценой. Конкуренты поднимают ставку — включается спортивный интерес. И ты выигрываешь лот по цене, которая не сходится ни с какой моделью.
Дальше два варианта: выкупать в убыток или терять задаток. Оба плохие.
2. Ошибка в ставке
Звучит как мелочь. До первого раза.
Вместо 3 млн ставишь 30. Один лишний ноль в поле ввода. Задаток 600 тысяч. Выкупать за 30 ты не стал — деньги сгорели.
По закону задаток не возвращается, если победитель не заключает договор. Управляющие иногда идут навстречу — но это исключение, не правило.
3. Непонимание, где возникает риск
Многие думают, что задаток теряется при внесении. Нет.
Он в безопасности, пока ты не выиграл и не отказался от сделки. Риск появляется тогда, когда ты уже победитель, но договор не подписываешь. Именно здесь ломаются почти все новички.
Разница между новичком и опытным не в знании регламента.
Опытный не суетится. Он знает: следующий лот будет. Хороших объектов на торгах — постоянный поток.
Ощущение «это последний шанс» — главная ловушка.
Перед первой подачей: возьми простой, недорогой, понятный лот. Не для заработка — для понимания механики. Цена ошибки должна быть минимальной.
Это не трусость. Это правильная точка входа.
Заходишь с серьёзным чеком — работай с теми, кто ведёт это операционно. Инвестиция и управление — разные задачи. Смешивать их дорого.
Полный разбор и механика проверки перед подачей — в Telegram https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy
На живом примере разобрал в своем телеграм канале один из объектов, куда выезжал лично и сделал съемку.
Предметно рассказал и описал вам, почему с виду и по первичному анализу проходит супер идеально, а при осмотре объекта выявились критические моменты.
Эта информация находится в телеграм-канале и нигде больше.
Подписывайся, https://t.me/+reI5VW_vLFY0OWEy чтобы быть в курсе и следить за новыми разборами.